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끊임없는 갑을분쟁, 인천판사출신변호사가 말하는 상가임대차 시 분쟁 예방책은?

  • 2019-08-14 15:02
  • 아시아뉴스통신=오정선 기자
▲ 최근형 변호사

최근 대법원은 상가임대차에 관한 일명 ‘갑질’에 제동을 걸었다. 새 건물주가 권리금도 주지 않고 임차인과의 계약을 거부한 후 자신이 그 자리에 영업을 한다면 이는 권리금회수기회 보호의 의무를 져버린 것이다, 라고 판시한 것.

물론 앞서 1심과 2심에서는 권리금 회수 기회에 대한 방해가 입증되려면 새 임차인이 되려는 자가 있어야 한다며 해당 사건에서 새 임차인이 특정되지 않았기 때문에 원고 패소라는 판결을 내렸다. 그러나 대법은 달랐다. 임대인이 새 임차인에게 임대하지 않는다고 밝혔기 때문에 새 임차인이 특정되지 않아도 된다고 본 것이다.

이에 관해 변호사최근형법률사무소의 최근형 인천부동산변호사는 “상가임대차법에 규정된 조항 내용은 임대인이 임차인이 주선한 권리금 거래를 방해해서는 안 되는 의무가 있고 이를 방해했을 때에는 권리금에 상응하는 손해를 배상해야 한다고 되어 있다.”고 설명하며 “그렇기 때문에 대법은 임대인이 해당목적물의 임대계약 연장을 원치 않고 새 임차인도 필요 없다고 한다면 임대인이 권리금을 지급해야 마땅하다고 본 것이라고 할 수 있다. 이 같은 경우는 그간 비일비재 했지만 임차인과 임대인의 사정에 따라 다른 결과만 있어 갈피를 못잡던 와중 대법의 판례를 통해 확정 지어진 것이라고 할 수 있다.”고 이야기 했다.

한편 다른 주목할 만 한 판례는 또 있다. 해당목적물의 건물의 임대차 계약이 끝난 원고는 새 임차인을 구해 권리금 계약도 체결한 후 건물주인 피고에게 새로운 임대차 계약을 주선했다. 그러나 건물의 노후화로 재건축이 되어야 한다며 건물주는 이를 거절하였고 이에 원고는 받고자 했던 권리금을 놓치고야 말았다. 이에 원고는 피고인 건물주를 대상으로 권리금회수기회 보호의 의무를 져버렸다며 손해배상을 청구했고 이에 피고는 계약이 종결된 시점이므로 권리금 회수 기회가 불필요 한 것이 아니냐고 주장했다.

그들의 주장에 대법은 원고의 손을 들어주었다. 이 역시도 마찬가지로 임대인이 새로운 임차인을 구하지 않아도 되는 이유를 명시하였기 때문에 새 임차인을 구하지 않는다 하더라도 권리금 회수기회를 보호할 의무는 존재한다고 보았기 때문이다.

이에 최근형 판사출신변호사는 “상가임대차 문제가 법률 분쟁으로 이루어지는 유형 중 권리금 분쟁은 꽤 많은 비율을 차지하고 있다. 각기 사정에 따라 다른 판결이 이루어져 각 사정에 대한 변론을 하느라 정신없지만 최근 잇따른 대법의 판례를 통해 하나 둘 씩 정리되고 있는 추세다. 그러나 여전히 갑을 전쟁에서 을은 약자일 수밖에 없다.”고 말하면서도 “을이 무조건 적인 약자가 되지 않기 위해서는 임대차 계약 시 꼼꼼하게 살펴보고 불리하게 작용할만한 항목은 없는지 추후 문제시 될 만한 항목이 빠져 있지는 않은지 등을 면밀하게 파악하는 것이 중요하다.”고 조언했다.

이어 최 변호사는 임차인이 법적 권익을 보호받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 확보해 두는 것이 중요하다고 조언했다. 그는 “임대차 계약 시부터 회자되는 대항력과 우선변제권은 임차인을 보호해 줄 수 있는 안전장치라고도 말할 수 있다.”며 “상가건물을 인도한 경우 재빠르게 확정일자와 사업자등록을 하여 대항력과 우선변제권을 확보해 두어야 한다.”고 당부하며 “이러한 것들에 관한 정보 없이는 자신의 법적 권익을 지키리란 여간 어려운 일이 아니다. 그러므로 가급적 섣부른 판단만으로 계약을 맺기 보다는 이에 관해 능통한 변호사의 조력을 활용하는 것이 보다 안전한 방법이라고 할 수 있다.”고 당부했다.

상가임대차가 임대인과 임차인의 생계권을 쥐고 있는 문제이기 때문에 아주 작은 일이라 할지라도 법적 분쟁으로 이어질 수 있을 만큼 예민한 부분이라고 할 수 있다. 그러나 법적 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 상호간의 배려와 의무의 이행이라는 점을 잊지 말아야 한다.

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